Среда, 21 апреля
  • Погода
  • +8
  • EUR3,1186
  • USD2,5864
  • RUB (100)3,4027

Недвижимость. Покупать, пока дешевеет? Продавать, пока цены не упали еще больше?

По данным агентства недвижимости «Твоя столица», в январе в Минске было совершено около 650 сделок с квартирами, а в феврале уже 875. Говорит ли это об оживлении и восстановлении рынка, Naviny.by поинтересовались у экспертов.

Недвижимость. Покупать, пока дешевеет? Продавать, пока цены не упали еще больше?

Квартир на рынке больше, чем реальный спрос

По мнению заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя Столица» Андрея Чернышева, увеличение количества сделок в первые два месяца текущего года не имеет никакого отношения к выходу отрасли из кризиса.

«Прошлый год был нестабильный, люди откладывали решение жилищных проблем, пока не прояснится политическая, экономическая и эпидемиологическая обстановка. Но границы закрыты, поехать особо некуда, вот некоторые и вернулись к отложенному вопросу недвижимости. Опять же, курс доллара относительно стабильный, и люди не стали ждать пока ситуация ухудшится. Нельзя сказать, что первые месяцы года были суперактивными, но не было и провала — это главный посыл», — отметил эксперт.

Однако в целом, по мнению аналитика, покупатели в большинстве случаев заняли выжидательную позицию, многих пугает снижение доходов и угроза потери работы.

«Отсутствие оптимизма и возможностей для прогнозирования останавливает людей от активности, что не позволяет рынку выйти на хорошие показатели — хотя бы на уровень прошлого года, — считает Чернышев. — В 2020 году, даже несмотря на коронавирус, люди благодаря кредитам еще могли решить как-то жилищные вопросы. В этом году ситуация стала хуже. Да, в феврале появился долгожданный кредит, с использованием которого можно приобрести квартиру на вторичном рынке, но процентная ставка по нему значительно выше той, что была в 2020 году — поднялась с 14% до 21%».

Аналитик предположил, что если уровень доходов у людей будет падать и они не смогут привлекать финансовые инструменты, как минимум ежемесячно до конца лета стоимость реальных сделок будут снижаться на 1-2%.

«Вдобавок ко всему, если рубль просядет еще больше, то вместе с ним просядут и цены на жилье. Ведь это один из основополагающих факторов», — пояснил Андрей Чернышев.

Если же не будет «экстранегативных экономических сдвигов», спрос будет увеличиваться — планомерно и несущественно.

«Цены по-прежнему будут ощущать давление на понижение за счет того, что предлагаемых на продажу квартир много, но количество сделок на низком уровне. Мы для себя вывели определенную формулу: объем предложений и спрос на вторичном рынке уравновешены в том случае, если на продажу предлагается до 7 тысяч квартир, а продается в месяц где-то 1100, — объяснил начальник отдела. — Если же начинает продаваться большее количество квартир при таком же предложении, значит со временем (где-то месяца через три-четыре) начнет формироваться так называемый дефицит, продавцы это увидят и постараются поднять цены. В обратном случае, когда сделок мало, через какое-то время расширяется список квартир, увеличивается их срок продаж — и продавцы вынуждены уступать в цене».

Сейчас в базе данных на продажу около 10 тысяч квартир, а продается ежемесячно от 700 до 800. Таким образом, реальный спрос гораздо ниже предложений на рынке.

«В текущей ситуации сложно делать прогнозы более чем на полгода вперед. Мы не ожидаем значительного всплеска активности покупателей, предполагаем, что количество продаваемых квартир поднимется до 1000 сделок в месяц, но это невысокий для Минска показатель. А, значит, предложение по-прежнему будет превышать спрос, что в свою очередь повлияет на снижение цены».

Недоступные кредиты и низкий уровень доходов людей — главные причины кризиса рынка недвижимости

Рынок недвижимости нащупывает дно и баланс между спросом и предложением, считает председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Анатолий Звездин.

По его мнению, пока тенденция падения сохраняется, но темпы замедляются, и если в течение года не произойдет ничего экстраординарного, ситуация может выровняться.

Существенным фактором, который негативно повлиял на состояние рынка недвижимости, стало отсутствие кредитных линий для граждан.

«По разным оценкам, на вторичном рынке в Минске кредиты обеспечивали до 50% сделок. Вторая причина — это то, что у населения не растут доходы. Третья — пандемия: люди переключились на свое здоровье, что вполне объяснимо», — считает он.

Эмиграция и релокейт особо не повлияли на ситуацию на рынке, уверен Звездин. По его мнению, айтишники выступали в основном как арендаторы, а не покупатели. Большинство из них не рассматривали пока для себя вопрос вложения средств в недвижимость, прежде всего, в силу возраста.

«Молодые, детей нет, можно с легкостью поехать поработать в другую страну. Да, релокейт может быть одним из факторов проседания рынка, но он точно не основной», — считает аналитик.

На вопрос, активно ли используется ипотека, которую недавно предложил «Беларусбанк», эксперт ответил, что, например, в агентстве «Мольнар» ни одной сделки с использованием жилищного кредита «Ипотека Экспресс» пока не было.

«Но это не говорит о том, что и не будет. Уверен, что найдутся люди, которые воспользуются им. Однако не думаю, что таких клиентов будет много, учитывая большие проценты. Тем не менее, важно, что ведущий банк вернулся к кредитованию, это является индикатором состояния рынка. Безусловно, это положительный момент», — констатировал Звездин.

По информации аналитика, сегодня усредненная стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет в среднем 1340 долларов, двухкомнатной — 1310, трехкомнатной — 1220, четырехкомнатной — 1200. Однако цены могут колебаться каждую неделю в зависимости от того, какие квартиры одномоментно выставлены на рынок.

Современное жилье в новостройках дешевеет меньше, чем квартиры в старых домах.

«Но старого фонда больше, и количество сделок там достаточное. 10 лет назад говорили, что хрущевки и старые квартиры скоро никому не будут нужны. Это не так — еще долго они будут востребованы. Да, потребительские свойства у них ниже и дешевеют такие квартиры быстрее, но на каждый товар найдется свой покупатель», — отметил председатель совета ассоциации «Недвижимость».

В целом, по мнению эксперта, на сегодняшний день покупку квартиры или дома можно рассматривать как хороший инструмент для улучшения своих жилищных условий (например, можно позволить себе купить более современное жилье), однако вкладывать деньги в недвижимость как в инвестиционный проект для получения прибыли эксперт не рекомендовал бы.

Загородная недвижимость: интерес растет, цены падают

Большой интерес наблюдается к загородной недвижимости, в феврале спрос увеличился на 50% по отношению к январю. Такого оживления, отметил эксперт, в таком же периоде прошлого года не было.

Что касается цен, то и здесь наблюдается падение. По мнению аналитика, это также можно объяснить недоступностью кредитов и плохой ситуацией в экономике, которая привела к низкому росту доходов.

Однако если учесть, что этим летом выезд на отдых за границу, как и в прошлом году, будет ограничен, а в Европе говорят уже о третьей волне коронавируса, можно предположить, что количество сделок с загородной недвижимостью будет расти.

«Люди обращают свое внимание на недорогие дачи и дома, чтобы обеспечить себе и своей семье отдых в летний период. Впрочем, такая тенденция наблюдалась и в прошлом году», — отметил Анатолий Звездин.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал
Новости по теме:
Поделиться:

Популярное:
На телеканале Россия 1 прозвучал призыв ввести российские войска в Беларусь
12955
Белорусов в мае ждут продолжительные выходные
7209
Житель Бобруйска зверски убил 20-летнюю девушку, нанеся ей более 50 ран немецким штык-ножом
1965
Политзаключенный Виктор Лосик получил 4 года колонии за чучела на мосту
1201
Через неделю после победы на выборах умер президент Чада, который правил более 30 лет
1136
В Чаусах судят экс-замглавы Могилевского горисполкома, который поддержал в президентскую кампанию Бабарико
1020
Scroll Up